今年有个明显的感受：
二手房越来越多，但买房的人越来越少。
刷一下贝壳或者链家就会发现，
北京二手房挂牌量几乎天天在创新高，
城六区有的小户型单价都跌到3万多了。
连黄金地段的学区房，也有挂半年没卖出去的。
很多朋友都很焦虑：
未来房价走势会怎样？
怎样的房子才“保值”？
核心地段千万级的学区房要不要上车？
手里的钱怎么放才不会贬值？
今天从底层逻辑分析一下，
希望对纠结的你有所帮助。
1、接盘的人都去哪儿了？
说实话，现在想换房的人不在少数。
孩子大了、想换学区、家里老人来了……
这些现实问题都在催着人换房。
再加上二套房放开首付比例，
今年的新房产品也卷的不行：
套内130㎡起步，新风地暖一个不少，
甚至洗碗机都给你配好，让人心动不已。
可当你下定决心换房，
却发现发现一个严重的问题，
老房子上架好几年了，
无人接盘，价格却越来越低。
2、被抛弃的小户型
很多外地的朋友都很困惑，
北京的房价怎么会跌成这样？
大家都以为北京房价一直都很贵。
但作为一个土生土长的80后，
我是眼看着北京房价从4、5万一套，
翻到现在的四、五百万的。
90年代的老公房都是单位“按需分配”，
就算是2000年后的商品房，
当年也不过4000一平米。
所以你说“底”到底在哪里？
300万上车的新北漂还在幻想“什么时候回本”
同小区30万上车的老北漂和土著们却在砸盘。
因为改善的需求摆在那里，
因为手里的老破小确实住得别扭，
更因为大家都担心，
再不卖，小户型会彻底砸手里。
3、大户型就一定保值吗？
这两年全国都有类似的现象，
总价高、地段好的改善型房源，反而更抗跌。
因为当下改善的需求大，市场对它们还有信心。
但很多人还没意识到一个事实：
现在新房市场产品更新太快了。
国家规定新房层高不得低于3米， 开发商拼命卷产品、偷面积，人均得房率100%， 没人管这些得房率只有70%的二手房的死活。
哪怕你今年买了新房，
明年也得和下一批新盘PK：
地段更核心，户型更合理，设备更智能、社区配套、车位设计都更先进。
等十年后卖出这套房，它的竞争力还有多少？
而且随着人口结构的老龄化、少子化，
未来买房的需求也一定会发生变化。
这两年国内出生率不到千万，
还不到20年前的一半。
那20年后市场的主力需求，
还会是四居以上的大户型吗？
谁都说不好。
反正我身边很多七零后都更喜欢小户型，
因为孩子成家或者出国了，两口子住大户型打理起来反而很麻烦。
所以如果你还在纠结，
到底怎样的房子更保值，
要不要把半生积蓄套在房子里？
不如退回来思考一下，
我们买房到底是为了什么？
4、想要“保值”，要跳出惯性思维
很多有娃的家庭都发现，
无论多满意的房子，都很难住10年以上：
孩子上学、工作调动，都免不了搬家，
教育政策随时在变，谁能保证孩子理想的幼小初高中都在一个区？
情况有变就只能出租手里的房子，再去租房住。
可国内的租金回报率实在太低，大部分城市租售比不到2%。
付出了千万级的总价，租金却不能覆盖房贷。
也不能保证将来换房的时候随时能出手，
因为买房赚钱的时代已经过去了。
过去大家觉得买房=赚钱=安全感，
现在却觉得房子维护成本高，流动性差，租金回报率低，
很多人都不想把下半生都all in在一套房里。
因为除了居住本身，
我们想要的其实不是房子本身：
是孩子未来读书的选择权；
是自己退休后的现金流；
是一个价值稳定，随时可以变现的资产。
但这些不是非要通过买房来实现，
尤其是后两点。
5、你需要的不是房子，是资产确定性
近几年，有一类“金融地产”的产品很受欢迎。
类似买房，
但不用担心钱少，买的“小户型”就不保值；
每年有固定的租金到账，
但不用催，也不担心租客会跑，租金会降。
比如这款“存本取息”的产品：
100万分5年付款，每年交20万；
第五年开始，
每年固定收到2.5万的“租金”，租售比2.5%；
100万本金也随时可以退出；
如果放着不动，就可以终身收租，活多久领多久。
同样的100万买定期存款，
五年利率1.3%，只有“租金”的一半，到期后还会更低。
无论在哪个城市，100万都不能保证买到一套月租2000还保值的房产，
但现在的保单却能给你这样一份，
每年2.5-4%的租金，
终身不掉价的金融房产，
这才是当下的经济环境下更适合中产家庭的确定性资产。
因为越是在不确定的时代，
越要抓住自己可控的部分，
分配好手里的短、中、长现金流。
把孩子读书、父母赡养、自己养老，
这些短期不用，但长期必须要花的钱，
用确定性更强的工具提前规划。
再根据自己的风险偏好，
拿出一定比例的资金做有风险的投资。
来源：71miao历险记返回搜狐，查看更多